Hur du undviker skattefällan med näringsbostadsrätt/näringsfastighet

Sveriges fastighetsmarknad har under lång tid präglats av kraftiga prisuppgångar. Först under senare tid har ett högre ränteläge dämpat prisutvecklingen något. Den tidigare starka värdeutvecklingen på bostadsrätter och småhus har inneburit att många köpt bostäder i investeringssyfte.

Detta kan dock leda till betydande – och i vissa fall oväntade – skattekonsekvenser, särskilt om en bostad vid försäljning inte klassificeras som privatbostad.

Vad är en privatbostadsrätt och en privatbostadsfastighet?

Privat användning kontra näringsverksamhet

I svensk skattelagstiftning görs en grundläggande åtskillnad mellan bostäder som innehas för privata ändamål och bostäder som innehas inom ramen för näringsverksamhet. Ett företag kan aldrig inneha en privatbostad, medan en privatperson kan inneha både privatbostäder och näringsfastigheter.

För att en bostad ska klassificeras som privatbostad krävs att den till övervägande del används, eller är avsedd att användas, av ägaren själv eller dennes närstående som permanentbostad eller fritidsbostad.

Avsikt att använda bostaden privat

Det kan även vara tillräckligt att ägaren har för avsikt att använda bostaden för eget eller närståendes boende inom en överskådlig framtid. Ett typiskt exempel är när en familj tillfälligt hyr ut sin villa under några år, exempelvis under en längre utlandsvistelse, med avsikt att återvända och bosätta sig i huset efteråt.

I en sådan situation finns det ofta goda skäl för att bostaden fortsatt ska klassificeras som privatbostad, även under uthyrningstiden.

Flera byggnader på samma fastighet

Om flera bostadshus finns på samma juridiska fastighet kan dessa skattemässigt klassificeras olika, beroende på faktisk användning och användningsavsikt. Varje bostad måste bedömas för sig.

Det är inte tillräckligt att en ägare allmänt uppger att en bostad ska användas privat i framtiden. Klassificeringen måste kunna styrkas och i många fall krävs juridisk argumentation gentemot Skatteverket. I gränsfall behöver vägledning hämtas från domstolspraxis och förarbetsuttalanden. Det är inte ovanligt att Skatteverket gör en relativt sträng bedömning och anser att en bostad ska klassificeras som näringsbostad, utan att det alltid finns tillräckligt starka rättsliga eller bevismässiga skäl för detta.

Vad är en näringsbostadsrätt och en näringsfastighet?

Alla bostadsrätter och fastigheter som inte uppfyller kriterierna för att vara privatbostäder klassificeras som näringsbostadsrätter eller näringsfastigheter.

Detta innebär att en bostad som varken ägaren eller närstående använder, eller avser att använda, för privata ändamål som utgångspunkt betraktas som näringsbostad, med vissa undantag.

Hur beskattas försäljning av privatbostad?

Kapitalvinst och kapitalförlust

Vid försäljning av en privatbostadsrätt eller privatbostadsfastighet beskattas en kapitalvinst med 22 procent i inkomstslaget kapital. Endast 50 procent av en kapitalförlust är avdragsgill.

Hur beskattas försäljning av näringsbostad?

Vid försäljning av en näringsbostadsrätt eller näringsfastighet beskattas en kapitalvinst med 27 procent. Vid kapitalförlust är 63 procent av förlusten avdragsgill.

När blir en bostad en lagertillgång?

Allvarliga skattekonsekvenser

Om en person innehar flera bostadsrätter som varken denne eller närstående använder, finns en påtaglig risk för att bostäderna klassificeras som lagertillgångar i näringsverksamhet.

För privatpersoner kan detta leda till mycket höga skatteeffekter, med marginalskatt upp mot cirka 80 procent. Vid ägande genom aktiebolag uppkommer också negativa skattekonsekvenser, eftersom försäljningen då inte beskattas enligt kapitalvinstreglerna i inkomstskattelagen.

Skatteverkets prövning och domstolspraxis

Skatteverket har under senare år i flera fall hävdat att bostadsrätter ska klassificeras som lagertillgångar när ägaren innehaft flera bostäder under relativt kort tid. Myndighetens bedömningar har dock inte alltid stått sig i domstol.

Detta visar att det i vissa situationer kan vara välgrundat att överklaga Skatteverkets beslut. En skattejurist bör dock alltid göra en bedömning av möjligheterna till framgång innan ett överklagande initieras. Vid framgång i domstol finns i vissa fall möjlighet till ersättning för kostnader för juridiskt ombud.

Byggrörelse och handel med fastigheter

När det gäller fastigheter finns även särskilda regler om byggrörelse och handel med fastigheter som kan medföra att fastigheter klassificeras som lagertillgångar. Dessa regler behandlas inte närmare i denna artikel.

Konsekvenser och sammanfattande slutsatser

Skatten vid försäljning är lägre för privatbostäder än för näringsbostäder. Även beskattningen av hyresintäkter skiljer sig åt beroende på hur bostaden klassificeras.

Det förekommer relativt ofta att Skatteverket hävdar att en såld bostadsrätt eller fastighet inte utgör en privatbostad, vilket leder till högre beskattning. Om du anser att en sådan bedömning är felaktig bör du överväga att anlita en jurist för att tillvarata dina rättigheter, antingen genom bemötande av förslag till beslut, omprövning eller överklagande till förvaltningsdomstol.

Hör av dig till oss om du är i behov av skatterättslig assistans avseende klassificering av bostäder.